Desde el Observatorio de Tierras del PRIHA (FCE-UBA) sostenemos y advertimos que la propuesta de modificación del régimen de tierras rurales -presentada por el gobierno como ley de "Inviolabilidad de la Propiedad Privada"- marca un punto de inflexión regresivo en materia de soberanía territorial: Lejos de fortalecer derechos, el proyecto debilita las capacidades estatales de regulación y abre el territorio a una lógica de mercado sin resguardos suficientes. Por eso, más que una ley de protección, entendemos que se trata de una "ley de extranjerización" que pone en riesgo el acceso del pueblo argentino a los bienes comunes.

Este giro favorece una mayor concentración y presión sobre el mercado de tierras: puede impulsar el aumento del valor en zonas de mayor demanda, dificultando el acceso para poblaciones locales y proyectos productivos. A la vez, profundiza el riesgo de restricciones en el acceso a ríos, lagos, nacientes y caminos, afectando tanto el derecho al agua como usos sociales básicos como el turismo, el deporte y el esparcimiento.

Impulsado por el gobierno nacional y defendido públicamente por el ministro Federico Sturzenegger, este proyecto no introduce un ajuste técnico: redefine el rol del Estado sobre la tierra y reconfigura, en los hechos, el sentido mismo del derecho de propiedad en la Argentina.

Proponemos analizarlo en tres planos -fundamentos, contenido y consecuencias- para dar cuenta de la profundidad de este cambio.

Fundamentos: cambio de paradigma en la concepción de la tierra y la propiedad

La iniciativa se inscribe en el paquete denominado "Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada", impulsado por el ministro de Desregulación, Federico Sturzenegger. En sus fundamentos, el proyecto cuestiona la noción de utilidad pública y busca blindar el derecho de propiedad como un derecho prácticamente absoluto, por encima de restricciones sociales, ambientales y colectivas.

Este enfoque no es menor: supone un desplazamiento respecto de una tradición jurídica que, en distintos momentos históricos, reconoció que el derecho de propiedad no es ilimitado, sino que se encuentra condicionado por el interés general.

En esa tensión se inscriben los derechos sociales y ambientales, así como el principio de progresividad, que obliga al Estado no solo a garantizar derechos individuales, sino también a avanzar -sin retrocesos- en la protección de intereses colectivos. En este marco, la orientación del proyecto implica una redefinición regresiva del equilibrio entre derechos individuales y bienes comunes.

Desde esta perspectiva, el proyecto presenta serias tensiones. En la medida en que tiende a reducir los márgenes de intervención estatal y a debilitar instrumentos orientados a regular el uso y acceso a recursos estratégicos, como los cursos de agua, puede interpretarse como un retroceso en materia de derechos colectivos, comprometiendo también a generaciones futuras. Se trata de un cambio de paradigma que, lejos de ampliar derechos, introduce una orientación regresiva en la forma de concebir la relación entre propiedad, Estado y sociedad.

En relación específica con la tierra rural, se observa un cambio de paradigma. La normativa vigente concibe la tierra como un bien cuyo acceso y control deben ser regulados. El proyecto, en cambio, reduce la intervención estatal a situaciones excepcionales. Se pasa de un esquema orientado a regular estructuralmente quién puede acceder y en qué magnitud, a otro que se limita a intervenir de manera puntual en casos específicos vinculados a Estados extranjeros. Mientras, los grandes capitales privados internacionales -los principales actores del mercado- quedan fuera del alcance de la regulación.

En los fundamentos del proyecto aluden formalmente a la necesidad de resguardar la "soberanía nacional" aunque el contenido de las reformas propuestas habilita la profundización de la extranjerización de los recursos naturales.

Por otro lado, el proyecto del Ejecutivo se apoya discursivamente en la Constitución Nacional, en particular en el Preámbulo y en los artículos 20 y 25, que garantizan la igualdad de derechos civiles para los extranjeros. Dichos artículos se remontan a la Constitución sancionada en 1853 y prácticamente no se modificaron en la reforma de 1994. En este sentido, se observa un desplazamiento en el sujeto al que originalmente interpelaban esas disposiciones constitucionales. En su formulación histórica, dichos artículos estaban orientados a promover la llegada de inmigrantes para que se establezcan, habiten y trabajen en el país.

En el contexto actual, su utilización habilita la expansión de grandes capitales extranjeros, cuya lógica de funcionamiento difiere sustantivamente de aquellas. Esta reforma, apunta a facilitar dinámicas de apropiación y concentración que pueden implicar control sobre extensiones significativas de tierra y sobre recursos naturales estratégicos, sin necesariamente generar una circulación local de las rentas obtenidas.

Este punto adquiere mayor relevancia si se considera que, en muchos casos, los grandes actores económicos estructuran sus inversiones bajo esquemas que priorizan la protección de sus intereses a través de jurisdicciones externas (por ejemplo, mediante cláusulas que establecen la resolución de controversias en tribunales extranjeros, como los de Nueva York), lo que puede limitar la capacidad del Estado nacional para intervenir en eventuales conflictos.

Contenido de la reforma: redefinición del problema y desarticulación de la política pública

El proyecto redefine el problema de la extranjerización de la tierra de manera tal que reduce sustantivamente su alcance.

Mientras que la normativa vigente (Ley 26.737) adopta una definición amplia -incluyendo tanto personas físicas extranjeras como estructuras societarias con participación extranjera directa e indirecta-, el proyecto restringe esta categoría exclusivamente a Estados extranjeros y a entidades en las que estos tengan participación (artículos 29 y 30). Este corrimiento no es menor: en la práctica, las adquisiciones por parte de Estados son excepcionales, mientras que el fenómeno está dominado por grandes capitales privados que operan a través de sociedades y vehículos jurídicos complejos.

Cabe señalar que este proceso no comienza con esta iniciativa. Durante el gobierno de Mauricio Macri ya se habían introducido modificaciones que flexibilizaron la ley, debilitando los mecanismos de control -por ejemplo, limitando la articulación entre organismos como la UIF y la AFIP para detectar maniobras con testaferros-. En este sentido, el proyecto actual profundiza y consolida una tendencia previa.

El resultado es claro: el foco de la regulación se desplaza hacia actores marginales, dejando fuera a los principales protagonistas del mercado de tierras.

Este cambio se ve agravado por la eliminación de los instrumentos centrales de la política pública. El proyecto deroga los artículos 8, 9 y 10 de la ley vigente, suprimiendo: el límite del 15% a la titularidad extranjera sobre el territorio nacional, provincial y municipal, el límite por nacionalidad dentro de ese porcentaje (30%), y el tope de extensión por titular extranjero, junto con los criterios técnicos que ajustaban esa equivalencia según ubicación y calidad de las tierras.

Sin estos umbrales, el Estado pierde su principal herramienta para prevenir procesos de concentración y extranjerización a gran escala.

Asimismo, se eliminan restricciones específicas sobre tierras con acceso a cuerpos de agua y se debilita su articulación con el régimen de zonas de seguridad de frontera. Si bien estas últimas continúan reguladas por normativa específica (Decreto-Ley N.º 15.385/1944), su desvinculación del régimen general de tierras rurales fragmenta la política territorial y reduce su eficacia. En el caso de los recursos hídricos, la consecuencia es más directa: su acceso y control quedan crecientemente mediados por el mercado de tierras.

A esto se suma la desarticulación de la institucionalidad existente. La derogación del artículo 16 elimina el Consejo Interministerial de Tierras Rurales, mientras que la supresión del artículo 5 reduce las obligaciones de información por parte de actores extranjeros. En la práctica, esto implica menos datos, menor capacidad de seguimiento y mayores dificultades para conocer quiénes adquieren tierras y bajo qué condiciones.

Por último, si bien se mantiene la prohibición del uso de testaferros (artículo 6), su reformulación la vuelve más general e imprecisa, lo que puede debilitar su aplicación efectiva.

En conjunto, estas modificaciones no solo flexibilizan el régimen vigente: profundizan una trayectoria de desregulación y reducen la capacidad del Estado para regular, producir información y anticipar dinámicas territoriales. No se trata únicamente de menos regulación, sino de una pérdida de herramientas para comprender y gestionar el fenómeno de la extranjerización.

Consecuencias: debilitamiento de capacidades estatales y de la soberanía

Las modificaciones propuestas no solo flexibilizan el régimen existente, sino que también implican un debilitamiento de las capacidades estatales para comprender, establecer límites, monitorear e intervenir sobre la dinámica de la propiedad de la tierra en zonas con alto valor estratégico.

Si esta ley se aplica, las compras de tierras en manos extranjeras -especialmente en los partidos o departamentos ya altamente extranjerizados- dejarían de tener cualquier tipo de límite. En territorios donde hoy ya existe presión de capitales extranjeros, muchas veces a través de testaferros, esto podría profundizarse y empujar los precios aún más al alza.

El Estado no solo ve reducida su capacidad de regulación, sino también su capacidad de producción de conocimiento sobre el territorio, lo cual limita sus posibilidades de intervención. Sin información, sin articulación institucional y sin herramientas técnicas, la capacidad de orientar políticas públicas se ve sustantivamente restringida.

A su vez, las modificaciones propuestas no deberían analizarse de manera aislada, sino en articulación con otras iniciativas recientes que tienden a reconfigurar el rol del Estado en la regulación del territorio y de los bienes comunes: la derogación de la Ley 26.160 -de Emergencia de los territorios indígenas-, las modificaciones a la Ley de glaciares y el RIGI. En conjunto, estas medidas apuntan a reducir o eliminar instrumentos que permitían al Estado planificar, coordinar y sostener políticas públicas que respondan a las necesidades de quienes habitamos el suelo argentino.

En particular, el RIGI promueve esquemas de inversión con amplios beneficios para grandes actores económicos. La combinación de una mayor liberalización en el acceso a la tierra y a las fuentes de agua con incentivos a la inversión de gran escala puede profundizar procesos ya críticos de apropiación, concentración y aprovechamiento privado de rentas asociadas a bienes comunes naturales. A su vez, afecta severamente la capacidad del país para capturar y redistribuir esas rentas en función del interés general.

A esto se suma un efecto adicional de alta relevancia: la eliminación o flexibilización de los límites a la propiedad extranjera puede incidir en el valor de la tierra, tendiendo a su incremento en zonas de alto interés productivo o estratégico. Esto impacta tanto en las poblaciones arraigadas en estos territorios como en quienes desarrollan actividades productivas o turísticas locales, al dificultar aún más el acceso a la tierra para estos sectores.

En esa clave debe leerse también la derogación de la Ley 26.160 (de emergencia territorial indígena) que obligaba al Estado nacional a terminar el relevamiento de las comunidades indígenas que habitan nuestro territorio. La derogación implicó que no se terminara el relevamiento sobre más de la mitad de las comunidades. Esta situación precaria se ve más agravada aún con las modificaciones que propone el proyecto de ley en el capítulo II para brindarle celeridad a los procesos de desalojos.

En paralelo, la reducción de restricciones sobre tierras con acceso a cuerpos de agua debilita la protección efectiva de bienes de uso común. En la práctica, esto puede aumentar los riesgos de apropiación o control privado de lagos, ríos y otras fuentes hídricas, en un contexto donde ya existen antecedentes de acceso restringido o disputado en territorios con alto valor paisajístico y estratégico. La ausencia de límites y controles robustos amplifica la posibilidad de concentración de espacios vinculados a recursos hídricos esenciales, incluyendo zonas con presencia de ríos, lagunas y vías navegables, que resultan centrales tanto para el desarrollo productivo como para el acceso público, las actividades recreativas, deportivas y turísticas.

En síntesis, el proyecto de ley presentado por el Poder Ejecutivo Nacional, debería rechazarse de plano. Es un proyecto que atenta contra la soberanía nacional, que disminuye las capacidades estatales de intervención frente a situaciones críticas, que pone la tierra y el agua -los bienes comunes- al servicio de corporaciones y grandes capitales no asentados en nuestro territorio y que solo va a aumentar la conflictividad social en cada uno de los territorios donde se implemente. Como señalábamos, la Ley de Extranjerización promovida por Federico Sturzenegger en nombre del gobierno nacional se presenta como un nuevo estatuto legal del coloniaje.

Integran el Observatorio

Pablo Volkind

Matías Oberlin Molina

Julieta Caggiano

Thomás Artopoulos

Gabriela Elias

Micaela Medero Larrosa

Maia Sol Ilutovich

Fuente: Observatorio de Tierras